کرایه خانه در استرالیا طی سال‌های اخیر به یکی از بزرگ‌ترین فشارهای مالی بر خانواده‌ها تبدیل شده است. حالا در استرالیای غربی، گروه‌های مدافع مستأجران خواهان تعیین سقف برای افزایش کرایه شده‌اند. آنان می‌گویند افزایش کرایه از رشد درآمد بسیاری از خانواده‌ها پیشی گرفته است. اما دولت ایالتی و نمایندگان بخش املاک هشدار می‌دهند که rent cap ممکن است عرضه خانه‌های کرایی را کاهش دهد. پرسش اصلی این است: آیا محدود کردن افزایش کرایه واقعاً می‌تواند بحران را حل کند؟
بحث درباره rent cap یا تعیین سقف برای افزایش کرایه، در استرالیای غربی دوباره جدی شده است. گروه‌های مدافع مستأجران می‌گویند افزایش پی‌درپی کرایه، بسیاری از خانواده‌ها را به مرز توان مالی‌شان رسانده است.
گزارش تازه ABC News به تجربه مستأجرانی پرداخته است که طی چند سال شاهد افزایش چشمگیر کرایه بوده‌اند. در یکی از نمونه‌ها در شهر Broome، کرایه یک واحد مسکونی از ۴۸۰ دالر در هفته در سال ۲۰۲۱ به ۷۴۰ دالر افزایش یافته بود. وقتی قرارداد آن مستأجر پایان یافت، واحد تقریباً مشابه دیگری در همان مجتمع با کرایه هفته‌وار یک هزار دالر در دسترس بود.
این نمونه شاید وضعیت همه مستأجران استرالیا را نشان ندهد، اما یک مشکل بزرگ‌تر را برجسته می‌کند: برای بسیاری از خانواده‌ها، افزایش کرایه دیگر یک هزینه کوچک سالانه نیست.
مستأجران چه می‌خواهند؟
ائتلاف Make Renting Fair در استرالیای غربی خواهان تعیین سقف سالانه برای افزایش کرایه شده است. این گروه استدلال می‌کند که مستأجران باید بتوانند پیش‌بینی کنند هزینه مسکن‌شان در سال آینده چقدر افزایش خواهد یافت.
بر اساس گزارشی که این ائتلاف منتشر کرده، اگر سقف دو درصدی برای افزایش کرایه اعمال شود، برخی مستأجران در Perth می‌توانند طی پنج سال ده‌ها هزار دالر کمتر برای کرایه بپردازند. این گروه می‌گوید افزایش کرایه در سال‌های اخیر از رشد دستمزد و تورم پیشی گرفته و خانواده‌ها را مجبور کرده است بخش بزرگ‌تری از درآمد خود را به مسکن اختصاص دهند.
موضوع فقط خانواده‌های کم‌درآمد نیست. کارکنان بخش‌های ضروری، خانواده‌های دارای فرزند و حتی افراد دارای درآمد ثابت نیز ممکن است با افزایش شدید کرایه برای ماندن در منطقه محل کار یا مکتب فرزندان خود مشکل پیدا کنند.
بحران اجاره فقط مربوط به WA نیست
مشکل affordability در بازار اجاره، یک مسئله ملی است.
شورای ملی عرضه و توانایی پرداخت مسکن استرالیا در گزارش State of the Housing System 2026 اعلام کرده است که توانایی پرداخت کرایه به پایین‌ترین سطح ثبت‌شده رسیده بود. در دسمبر ۲۰۲۵، یک خانواده با درآمد متوسط باید حدود ۳۳.۱ درصد درآمد خود را برای پرداخت کرایه متوسط آگهی‌شده اختصاص می‌داد.
وقتی بیش از یک‌سوم درآمد خانواده صرف مسکن شود، افزایش هزینه مواد غذایی، برق، ترانسپورت، مراقبت از کودکان و دیگر نیازهای روزمره فشار بیشتری ایجاد می‌کند.
این وضعیت برای خانواده‌های مهاجر تازه‌وارد می‌تواند دشوارتر باشد. آنان ممکن است هنوز شغل ثابت پیدا نکرده باشند، سابقه اجاره در استرالیا نداشته باشند یا پس‌انداز محدودی برای پرداخت bond، کرایه پیش‌پرداخت و هزینه انتقال به خانه جدید داشته باشند.
rent cap دقیقاً چیست؟
Rent cap به زبان ساده یعنی قانون برای میزان افزایش کرایه محدودیت تعیین کند.
برای مثال، قانون می‌تواند مشخص کند که صاحب‌خانه در یک دوره معین حق ندارد کرایه را بیشتر از یک درصد مشخص افزایش دهد. مدل‌های rent control در کشورهای مختلف متفاوت است و بحث درباره اثرات آنها نیز ادامه دارد.
در استرالیای غربی در حال حاضر rent cap عمومی وجود ندارد. دولت این ایالت قبلاً مقرراتی را اجرا کرده که بر اساس آن کرایه معمولاً نمی‌تواند بیشتر از یک‌بار در هر ۱۲ ماه افزایش پیدا کند. rent bidding نیز ممنوع شده است.
اما محدود کردن تعداد دفعات افزایش کرایه با محدود کردن مقدار افزایش متفاوت است. همین تفاوت اکنون در مرکز بحث قرار دارد.
چرا حامیان rent cap از آن دفاع می‌کنند؟
استدلال اصلی حامیان این سیاست، ایجاد ثبات است.
اگر یک خانواده بداند کرایه خانه‌اش نمی‌تواند در سال آینده ناگهان ده‌ها یا صدها دالر در هفته افزایش یابد، بهتر می‌تواند برای هزینه‌های خود برنامه‌ریزی کند.
حامیان همچنین می‌گویند بازار مسکن یک بازار عادی نیست. خانه یک نیاز اساسی است و مستأجر در بسیاری از موارد نمی‌تواند به آسانی بگوید «این قیمت زیاد است، جای دیگری می‌روم». تغییر خانه خود هزینه دارد و یافتن خانه مناسب در بازار محدود می‌تواند دشوار باشد.
برای خانواده‌ای که فرزندش در مکتب محلی درس می‌خواند یا محل کار والدین در همان منطقه است، جابه‌جایی حتی پیچیده‌تر می‌شود.
اما مخالفان چه می‌گویند؟
مخالفان rent cap استدلال دیگری دارند. آنان می‌گویند تعیین سقف ممکن است در کوتاه‌مدت از مستأجران فعلی حمایت کند، اما مشکل اصلی یعنی کمبود خانه کرایی را حل نمی‌کند.
Real Estate Institute of Western Australia هشدار داده است که اگر درآمد مالکان محدود شود، در حالی که هزینه‌هایی مانند بیمه، نرخ‌های محلی، نگهداری و بهره قرض افزایش می‌یابد، بعضی سرمایه‌گذاران ممکن است از بازار کرایه خارج شوند. در این صورت، تعداد خانه‌های موجود برای کرایه می‌تواند کمتر شود.
دولت WA نیز فعلاً تعیین سقف کرایه را رد کرده است. استدلال دولت این است که چنین اقدامی ممکن است سرمایه‌گذاری در مسکن کرایی را کاهش دهد و در نهایت انتخاب مستأجران را محدودتر کند. دولت می‌گوید شواهد بین‌المللی درباره rent control نیز نتایج یکسانی نشان نمی‌دهد.
پس چه کسی درست می‌گوید؟
واقعیت این است که هر دو طرف به بخشی از مشکل اشاره می‌کنند.
برای مستأجری که امروز با افزایش شدید کرایه روبه‌رو است، وعده ساخت خانه‌های بیشتر در پنج یا ده سال آینده مشکل این ماه او را حل نمی‌کند. چنین فردی به حمایت فوری و ثبات بیشتر نیاز دارد.
اما در درازمدت نیز نمی‌توان بحران اجاره را بدون افزایش عرضه مسکن حل کرد. اگر تعداد خانواده‌هایی که به دنبال خانه هستند بسیار بیشتر از تعداد خانه‌های موجود باشد، فشار بر کرایه ادامه پیدا می‌کند.
بنابراین rent cap، حتی اگر اجرا شود، بیشتر می‌تواند ابزاری برای کنترل سرعت افزایش هزینه باشد تا راه‌حل کامل بحران مسکن.
راه‌حل پایدار احتمالاً یک سیاست واحد نیست
بحران اجاره استرالیا طی یک سال ایجاد نشده است و احتمالاً با یک تصمیم نیز حل نخواهد شد.
ساخت خانه‌های بیشتر، افزایش مسکن اجتماعی و مقرون‌به‌صرفه، اصلاح قوانین برنامه‌ریزی، حمایت از مستأجران و ایجاد امنیت بیشتر در قراردادهای اجاره می‌تواند بخشی از راه‌حل باشد.
دولت‌ها همچنین باید میان حمایت فوری از مستأجر و حفظ انگیزه برای ایجاد خانه‌های کرایی بیشتر تعادل برقرار کنند.
بحث WA دقیقاً همین دشواری را نشان می‌دهد. اگر هیچ محدودیتی وجود نداشته باشد، برخی مستأجران ممکن است توان پرداخت کرایه را از دست بدهند. اگر محدودیت بسیار سخت باشد، ممکن است پیامدهایی برای عرضه ایجاد شود.
بنابراین پرسش شاید فقط این نباشد که «آیا استرالیا باید rent cap داشته باشد؟» پرسش مهم‌تر این است که چگونه می‌توان از مستأجران در برابر افزایش غیرقابل تحمل کرایه حمایت کرد، بدون آنکه کمبود خانه‌های کرایی شدیدتر شود.
تا زمانی که عرضه مسکن نتواند با نیاز جمعیت هماهنگ شود، این بحث احتمالاً ادامه خواهد داشت.
Sources: ABC News، National Housing Supply and Affordability Council و Consumer Protection Western Australia.
