بازار مسکن استرالیا وارد مرحله تازه‌ای شده است. قیمت خانه‌ها در اکتبر برای هفتمین ماه پیاپی کاهش یافت. خریداران اکنون خانه‌های بیشتری برای انتخاب دارند. فروشندگان بیشتر تخفیف می‌دهند و خانه‌ها مدت طولانی‌تری در بازار باقی می‌مانند. در ظاهر، این دقیقاً همان شرایطی است که خریداران خانه اول سال‌ها منتظر آن بوده‌اند. اما یک مشکل بزرگ باقی مانده است: ارزان‌تر شدن خانه لزوماً به معنای آسان‌تر شدن خرید خانه نیست. نرخ‌های بهره بالا، محدودیت ظرفیت وام‌گیری، فشار هزینه زندگی و نگرانی از کاهش بیشتر قیمت‌ها باعث شده بسیاری از خریداران همچنان از بازار فاصله بگیرند.
تازه‌ترین Home Value Index شرکت Cotality نشان می‌دهد ارزش خانه‌ها در سطح ملی در ماه اکتبر ۱.۲ درصد دیگر کاهش یافته است. این هفتمین ماه متوالی کاهش قیمت بود. بازار اکنون ۶.۷ درصد پایین‌تر از اوج مارچ ۲۰۲۶ قرار دارد. Cotality محاسبه کرده است که این کاهش معادل از دست رفتن حدود ۶۳ هزار و ۴۰۰ دالر از ارزش خانه متوسط استرالیا از زمان اوج بازار است. در پایتخت‌ها افت حتی سریع‌تر بوده است. ارزش خانه‌ها در هفت ماه ۸.۱ درصد کاهش یافته و سرعت این نزول از هر دوره مشابه در چهار دهه گذشته بیشتر بوده است.
کاهش قیمت‌ها در سراسر بازار گسترده‌تر شده است
افت بازار دیگر فقط داستان سیدنی و ملبورن نیست. در اکتبر، Brisbane با کاهش ۲ درصدی بیشترین افت ماهانه را در میان پایتخت‌های بزرگ ثبت کرد. Perth با ۱.۷ درصد کاهش در جایگاه بعدی قرار گرفت و قیمت‌ها در Sydney نیز ۱.۶ درصد پایین آمد. در سه ماه اخیر، ارزش خانه‌ها در Brisbane حدود ۶.۱ درصد و در Perth حدود ۵.۷ درصد کاهش یافته است. تقریباً تمام حومه‌های Brisbane، Perth و Adelaide نیز طی سه ماه گذشته کاهش ارزش را تجربه کرده‌اند.
این تغییر برای Brisbane و Perth اهمیت ویژه‌ای دارد. این دو بازار طی سال‌های گذشته رشد بسیار سریعی را تجربه کرده بودند. بنابراین بخشی از کاهش کنونی را باید در چارچوب اصلاح قیمت‌ها پس از یک دوره رشد شدید دید. Cotality می‌گوید حتی اگر ارزش خانه‌ها در Perth از اوج خود ۲۰ درصد کاهش پیدا کند، بازار تقریباً به سطح میانه سال ۲۰۲۵ بازخواهد گشت. به عبارت دیگر، بسیاری از مالکان قدیمی‌تر هنوز سرمایه قابل توجهی در خانه خود دارند.
وضعیت Sydney و Melbourne کمی متفاوت است. ارزش خانه در Sydney اکنون حدود ۱.۵ درصد پایین‌تر از اکتبر ۲۰۲۱ قرار دارد. در Melbourne نیز قیمت‌ها حدود ۷.۳ درصد پایین‌تر از پنج سال قبل است. ارزش خانه در ACT تقریباً در همان سطح پنج سال پیش قرار دارد.
آیا بالاخره بازار به نفع خریداران شده است؟
از یک جهت، بله. تعداد خانه‌های موجود برای فروش افزایش یافته است. سرعت فروش کاهش پیدا کرده و فروشندگان برای رسیدن به معامله مجبور به انعطاف بیشتری شده‌اند. نرخ موفقیت مزایده‌ها در مجموع پایتخت‌ها به‌طور مداوم زیر ۵۰ درصد قرار گرفته است. متوسط زمان باقی ماندن خانه در بازار به ۳۹ روز رسیده که بالاترین سطح از آگست ۲۰۲۰ است. میزان تخفیف فروشنده نسبت به قیمت درخواستی نیز به حدود ۴.۷ درصد رسیده که بیشترین مقدار از می ۲۰۱۹ است.
این ارقام برای یک خریدار معنای مهمی دارد. یک سال قبل، زمانی که قیمت‌ها با سرعت بالا می‌رفت، تأخیر چند هفته‌ای می‌توانست به معنای پرداخت قیمت بیشتر باشد. امروز وضعیت برعکس شده است. خریدار می‌تواند گزینه‌های بیشتری مقایسه کند، درباره قیمت مذاکره کند و در برخی موارد منتظر بماند.
Tim Lawless، مدیر تحقیقات Cotality، نیز وضعیت کنونی را یک buyer’s market توصیف کرده است. اما تناقض مهم بازار همین‌جاست: با وجود افزایش قدرت خریدار، خود خریداران حضور کمتری دارند. Cotality این وضعیت را به اعتماد پایین مصرف‌کنندگان و مشکلات مربوط به توان بازپرداخت وام نسبت می‌دهد.
فروش خانه ۲۳ درصد کاهش یافته است
کاهش تقاضا اکنون در تعداد معاملات نیز کاملاً دیده می‌شود.
برآورد Cotality نشان می‌دهد تعداد خانه‌های فروخته‌شده در سه ماه اخیر حدود ۲۳ درصد کمتر از مدت مشابه سال گذشته بوده است. میزان فروش همچنین ۱۸ درصد پایین‌تر از متوسط پنج سال گذشته قرار دارد. کاهش معاملات در Sydney شدیدتر بوده و تعداد فروش‌ها نسبت به سال قبل حدود ۳۰ درصد پایین آمده است. در Brisbane نیز کاهش سالانه حدود ۲۹ درصد بوده است.
این ارقام یک پیام مهم دارند. قیمت‌ها فقط به دلیل افزایش عرضه خانه‌های جدید کاهش پیدا نکرده‌اند. بخش بزرگی از تغییر ناشی از ضعیف شدن تقاضا است.
خریداران کمتری حاضر یا قادر به ورود به بازار هستند. برخی توان دریافت وام مورد نیاز را ندارند. بعضی نگران افزایش نرخ بهره هستند. گروه دیگری نیز تصور می‌کنند اگر چند ماه دیگر صبر کنند، می‌توانند همان خانه را ارزان‌تر بخرند.
همین انتظار می‌تواند خود به کاهش بیشتر فعالیت بازار کمک کند.
اگر خانه‌ها ارزان‌تر شده‌اند، چرا خرید هنوز دشوار است؟
این مهم‌ترین پرسش برای خریداران خانه اول است.
فرض کنیم خانه‌ای که پیش از این ۸۰۰ هزار دالر ارزش داشت، حدود هفت درصد ارزان‌تر شود. قیمت جدید آن تقریباً ۷۴۴ هزار دالر خواهد بود. روی کاغذ، خریدار حدود ۵۶ هزار دالر کمتر پرداخت می‌کند.
اما قیمت خانه فقط یک طرف معادله است.
بیشتر خریداران تمام قیمت خانه را نقد نمی‌پردازند. آنان برای بخش بزرگی از قیمت به mortgage نیاز دارند. بنابراین هزینه پول تقریباً به اندازه قیمت خانه اهمیت دارد.
اگر نرخ بهره افزایش یابد، اقساط ماهانه وام بیشتر می‌شود. بانک نیز هنگام ارزیابی درخواست وام، توانایی متقاضی برای پرداخت اقساط را بررسی می‌کند. بنابراین ممکن است قیمت خانه کاهش پیدا کند، اما مقدار پولی که بانک حاضر است به همان خریدار قرض بدهد نیز کاهش یابد.
بانک مرکزی استرالیا پیش از این گفته بود افزایش نرخ‌های نقدی شرایط مالی را سخت‌تر کرده و بانک‌ها افزایش نرخ‌ها را به نرخ وام منتقل کرده‌اند. پرداخت‌های برنامه‌ریزی‌شده mortgage نسبت به درآمد قابل مصرف خانوار نیز به نزدیکی اوج سال ۲۰۲۴ رسیده بود.
به همین دلیل، affordability را نمی‌توان فقط با قیمت خانه اندازه گرفت. باید قیمت، درآمد خانوار، سپرده اولیه، نرخ بهره و ظرفیت وام‌گیری را همزمان در نظر گرفت.
کاهش ۶۳ هزار دالری ارزش متوسط، به معنای تخفیف ۶۳ هزار دالری برای هر خانه نیست
در خواندن این آمار باید یک نکته فنی را نیز در نظر گرفت.
Cotality می‌گوید کاهش ۶.۷ درصدی شاخص ملی از اوج مارچ معادل تقریباً ۶۳ هزار و ۴۰۰ دالر کاهش در ارزش median Australian dwelling است. این رقم نباید به این معنا تفسیر شود که هر خانه در استرالیا دقیقاً ۶۳ هزار و ۴۰۰ دالر ارزان شده است.
بازارهای محلی بسیار متفاوت‌اند. نوع ملک نیز اهمیت دارد. یک آپارتمان در Melbourne ممکن است مسیر قیمتی متفاوتی از یک خانه مستقل در Perth داشته باشد. حتی دو suburb در یک شهر می‌توانند عملکرد متفاوتی داشته باشند.
بنابراین خریدار نباید فقط به تیتر «قیمت خانه در استرالیا ۶.۷ درصد کاهش یافت» تکیه کند. داده suburb، نوع خانه و فروش‌های واقعی اخیر در همان منطقه برای تصمیم خرید اهمیت بیشتری دارد.
کاهش قیمت برای خریدار خانه اول خبر خوبی است، اما فقط بخشی از خبر
برای خریدار خانه اول، کاهش قیمت‌ها چند مزیت واقعی دارد.
اول اینکه مقدار سپرده مورد نیاز می‌تواند کاهش پیدا کند. اگر قیمت خانه پایین بیاید، درصد مشخصی از deposit نیز مبلغ کمتری خواهد بود. دوم، رقابت با خریداران دیگر کمتر می‌شود. سوم، خریدار ممکن است قدرت بیشتری برای مذاکره درباره قیمت، settlement یا شرایط قرارداد داشته باشد.
اما خطر دیگری وجود دارد. اگر فرد امروز خانه بخرد و قیمت‌ها در ماه‌های آینده بیشتر کاهش یابد، ارزش بازار ملک او ممکن است برای مدتی پایین‌تر برود.
این موضوع برای کسی که قصد دارد ده یا بیست سال در خانه بماند، الزاماً همان اهمیتی را ندارد که برای فردی دارد که می‌خواهد دو سال بعد بفروشد. اما خریداران با deposit کوچک باید محتاط‌تر باشند، زیرا کاهش شدید قیمت می‌تواند بخش بیشتری از equity آنان را از بین ببرد.
با این حال، بانک مرکزی ارزیابی کرده است که وضعیت مالی بیشتر دارندگان mortgage همچنان نسبتاً قوی است. RBA در سپتمبر اعلام کرد arrears وام‌های مسکن پایین است و بیشتر وام‌گیرندگان پس‌انداز قابل توجهی دارند. Reuters نیز به ارزیابی RBA اشاره کرده که حتی در سناریوی کاهش ۲۰ درصدی قیمت خانه، بیشتر دارندگان mortgage همچنان positive equity خواهند داشت.
آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید خانه است؟
برای این پرسش پاسخ واحدی وجود ندارد.
بازار امروز از نظر مذاکره برای خریدار بهتر از یک سال قبل است. خانه‌های بیشتری برای انتخاب وجود دارد. فروشندگان انعطاف بیشتری نشان می‌دهند و احساس اضطرار برای خرید کاهش یافته است. این می‌تواند برای فردی که درآمد ثابت، deposit مناسب و ظرفیت مالی کافی دارد، فرصت ایجاد کند.
اما تلاش برای پیدا کردن دقیق‌ترین «کف بازار» بسیار دشوار است. اگر خریدار فقط به امید کاهش بیشتر قیمت منتظر بماند، ممکن است شرایط نرخ بهره، عرضه یا تقاضا تغییر کند. برعکس، خرید صرفاً به این دلیل که قیمت‌ها چند ماه کاهش یافته‌اند نیز تصمیم منطقی کاملی نیست.
برای یک خانواده، پرسش مهم‌تر این است که آیا پس از خرید، توان پرداخت mortgage در صورت افزایش نرخ بهره وجود دارد؟ آیا پس‌انداز اضطراری باقی می‌ماند؟ آیا خانواده می‌تواند هزینه council rates، insurance، تعمیرات و سایر هزینه‌های مالکیت را نیز بپردازد؟
ارزان‌تر شدن خانه با مقرون‌به‌صرفه شدن مالکیت خانه یک مفهوم نیست.
یک تناقض بزرگ در بازار مسکن استرالیا
بازار فعلی یک تناقض کم‌سابقه دارد.
خریداران قدرت بیشتری پیدا کرده‌اند، اما بسیاری از آنان توان استفاده از این قدرت را ندارند.
فروشنده ممکن است حاضر باشد ده‌ها هزار دالر از قیمت خود پایین بیاید. اما اگر بانک همزمان ظرفیت وام‌گیری خریدار را کاهش دهد یا اقساط وام سنگین‌تر شود، این تخفیف ممکن است برای وارد کردن او به بازار کافی نباشد.
از طرف دیگر، هزینه زندگی همچنان بخشی از درآمد خانواده‌ها را مصرف می‌کند. پولی که می‌توانست برای deposit پس‌انداز شود، صرف کرایه، مواد غذایی، انرژی، ترانسپورت و سایر هزینه‌های ضروری می‌شود.
به همین دلیل، کاهش قیمت خانه می‌تواند شرط لازم برای بهبود affordability باشد، اما الزاماً شرط کافی نیست.
خریداران خانه اول اکنون باید به چه چیزهایی توجه کنند؟
در بازار نزولی، مهارت مذاکره اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. قیمت اعلام‌شده فروشنده الزاماً قیمت نهایی نیست. مدت حضور ملک در بازار، فروش‌های اخیر همان منطقه و میزان تخفیف فروشنده می‌تواند اطلاعات مهمی درباره قدرت مذاکره خریدار بدهد.
در عین حال، گرفتن pre-approval و دانستن ظرفیت واقعی وام‌گیری پیش از ارائه پیشنهاد اهمیت بیشتری دارد. کاهش قیمت خانه نباید خریدار را تشویق کند که تا حداکثر ظرفیت مالی خود وام بگیرد.
برای خانواده‌های مهاجر و تازه‌وارد نیز مسئله فقط این نیست که آیا deposit کافی دارند. ثبات شغلی، سابقه درآمد، هزینه نگهداری خانه و احتمال تغییر نرخ بهره باید در محاسبات قرار گیرد.
اگر خانه برای زندگی درازمدت خریداری می‌شود، مناسب بودن محل، مکتب، رفت‌وآمد، خدمات و نیاز آینده خانواده می‌تواند از تغییر چند درصدی قیمت در چند ماه آینده مهم‌تر باشد.
بازار خریدار شده؛ اما هنوز بازار آسانی نیست
داده‌های اکتبر یک تغییر واقعی را نشان می‌دهد. بازار مسکن استرالیا دیگر همان بازار داغی نیست که خریداران برای هر خانه با چندین پیشنهاد رقابت می‌کردند. قیمت‌ها هفت ماه است کاهش می‌یابد. معاملات کم شده است. خانه‌ها مدت بیشتری برای فروش باقی می‌مانند و فروشندگان بیشتر تخفیف می‌دهند.
از این نظر، قدرت تا حدی از فروشنده به خریدار منتقل شده است.
اما قدرت مذاکره با قدرت خرید یکسان نیست.
خریدار ممکن است امروز بتواند قیمت خانه را پایین بیاورد، اما هنوز باید بانک را قانع کند که توان بازپرداخت وام را دارد. او باید deposit تهیه کند و اقساط mortgage را در کنار هزینه‌های روزمره بپردازد.
بنابراین سؤال اصلی بازار مسکن استرالیا دیگر فقط این نیست که «قیمت خانه چقدر پایین خواهد آمد؟»
سؤال مهم‌تر این است که آیا درآمد، نرخ بهره و ظرفیت وام‌گیری خانواده‌ها بالاخره به نقطه‌ای خواهد رسید که کاهش قیمت‌ها را به فرصت واقعی خرید خانه تبدیل کند؟
تا آن زمان، استرالیا ممکن است یک buyer’s market داشته باشد؛ اما بازاری که بسیاری از خریداران بالقوه هنوز توان ورود به آن را ندارند.
Sources: داده‌های اصلی این گزارش از Home Value Index شرکت Cotality، گزارش Reuters و ارزیابی‌های بانک مرکزی استرالیا (RBA) گرفته شده است.
