برای تازه‌واردان استرالیا؛ قبل از امضای قرارداد اجاره چه چیزهایی را باید بدانیم؟

پیدا کردن نخستین خانه کرایی در استرالیا برای یک تازه‌وارد می‌تواند هم خوشحال‌کننده و هم پراسترس باشد. رقابت در بازار اجاره بالاست و گاهی متقاضی احساس می‌کند باید هرچه زودتر قرارداد را امضا کند تا خانه را از دست ندهد. اما عجله در امضای lease می‌تواند بعداً مشکل‌ساز شود. Bond چیست؟ چه کسی آن را نگهداری می‌کند؟ چرا condition report مهم است؟ آیا صاحب‌خانه هر زمان که بخواهد می‌تواند وارد خانه شود؟ و آیا کرایه می‌تواند ناگهان افزایش پیدا کند؟ پاسخ این پرسش‌ها را بهتر است پیش از گرفتن کلید خانه بدانید.

اجاره خانه در استرالیا یک توافق ساده شفاهی میان مستأجر و صاحب‌خانه نیست. Residential tenancy agreement یا lease یک قرارداد حقوقی است. این قرارداد حقوق و مسئولیت‌های مستأجر و صاحب‌خانه را مشخص می‌کند. قوانین دقیق نیز در سراسر استرالیا یکسان نیست. هر ایالت و قلمرو مقررات اجاره مسکونی خود را دارد. بنابراین قانونی که در کانبرا اجرا می‌شود ممکن است با NSW، Victoria یا Western Australia تفاوت داشته باشد.

این نکته برای تازه‌واردان بسیار مهم است. تجربه دوست یا فامیل شما در سیدنی الزاماً برای خانه‌ای در کانبرا یا ملبورن قابل استفاده نیست. حتی اگر قبلاً در کشور دیگری مستأجر بوده‌اید، بهتر است قرارداد و مقررات محلی استرالیا را از ابتدا بررسی کنید.

قبل از امضا، تمام قرارداد را بخوانید

شاید ساده به نظر برسد، اما یکی از مهم‌ترین توصیه‌ها همین است: قراردادی را که کاملاً درک نکرده‌اید، امضا نکنید.

در قرارداد باید اطلاعات اساسی مانند نام مستأجر و صاحب‌خانه، مبلغ کرایه، نحوه پرداخت، مبلغ bond، تاریخ آغاز قرارداد و شرایط دیگر درج شده باشد. همچنین باید بدانید قرارداد شما fixed-term است یا periodic. قرارداد fixed-term برای مدت مشخص، مثلاً ۱۲ ماه، بسته می‌شود. قرارداد periodic تاریخ پایان مشخصی ندارد.

به شرایط اضافی نیز توجه کنید. برای مثال، ممکن است شرایطی درباره حیوان خانگی، باغچه، پارکینگ یا بخش‌های مشترک ساختمان وجود داشته باشد. اگر چیزی را متوجه نمی‌شوید، پیش از امضا توضیح بخواهید.

این موضوع در ACT اهمیت بیشتری دارد، زیرا دولت ACT صریحاً اعلام می‌کند که پس از امضای residential tenancy agreement، cooling-off period وجود ندارد. یعنی نباید قرارداد را امضا کنید و تصور کنید چند روز فرصت دارید بدون پیامد از تصمیم خود منصرف شوید.

Bond چیست و چرا نباید آن را با کرایه اشتباه گرفت؟

در آغاز tenancy معمولاً از مستأجر bond گرفته می‌شود. Bond نوعی ضمانت مالی است. اگر در پایان tenancy کرایه پرداخت‌نشده، خسارت قابل مطالبه یا هزینه دیگری مطابق قانون وجود داشته باشد، ممکن است صاحب‌خانه برای دریافت بخشی از bond اقدام کند.

اما bond پول صاحب‌خانه نیست که بتواند آزادانه آن را مصرف کند. سیستم‌های رسمی در ایالت‌ها و قلمروها برای نگهداری و مدیریت bond وجود دارد. برای مثال، در Victoria این پول نزد Residential Tenancies Bond Authority نگهداری می‌شود. در NSW نیز سیستم Rental Bonds Online برای ثبت bond وجود دارد.

به همین دلیل، تازه‌واردان باید نسبت به درخواست‌های غیرعادی حساس باشند. اگر از شما خواسته می‌شود bond را به شیوه‌ای پرداخت کنید که با روند رسمی محل زندگی شما سازگار نیست، پیش از انتقال پول موضوع را بررسی کنید.

رسید پرداخت‌ها را نیز نگه دارید. در ACT، صاحب‌خانه یا agent باید رسید bond و هر مقدار کرایه‌ای را که پیشاپیش پرداخت شده، به مستأجر بدهد.

Condition report شاید مهم‌تر از چیزی باشد که فکر می‌کنید

یکی از مهم‌ترین اسنادی که یک مستأجر تازه‌وارد باید بشناسد، condition report است.

این گزارش وضعیت خانه را در زمان آغاز tenancy ثبت می‌کند. آیا روی دیوار خراش وجود دارد؟ آیا carpet لکه دارد؟ آیا دروازه آسیب دیده است؟ آیا oven کار می‌کند؟ آیا در حمام mould دیده می‌شود؟ این جزئیات باید تا حد ممکن دقیق ثبت شوند.

اهمیت این سند معمولاً هنگام پایان tenancy مشخص می‌شود. اگر صاحب‌خانه بگوید یک آسیب در زمان اقامت شما ایجاد شده، condition report می‌تواند نشان دهد که آیا آن مشکل از قبل وجود داشته است یا خیر. به همین دلیل، منابع رسمی دولتی condition report را مدرک مهم در اختلاف‌های مربوط به خسارت، نظافت و bond می‌دانند.

فقط به نسخه‌ای که agent آماده کرده اعتماد نکنید. خودتان خانه را اتاق به اتاق بررسی کنید. هر مورد نادرست یا ناقص را اصلاح کنید. حتی آسیب‌های کوچک را ثبت کنید.

اگر نوشته شده است «دیوارها در وضعیت خوب هستند»، اما شما خراش یا سوراخ می‌بینید، آن را اضافه کنید. اگر carpet لکه دارد، بنویسید. اگر dishwasher یا heater کار نمی‌کند، آن را نیز ثبت کنید.

از خانه عکس و ویدیو بگیرید

یکی از ساده‌ترین راه‌های محافظت از خود، گرفتن عکس در روزهای نخست است.

از دیوارها، carpet، آشپزخانه، حمام، دروازه‌ها، پنجره‌ها و وسایلی که همراه خانه ارائه شده‌اند عکس بگیرید. اگر آسیبی وجود دارد، تصویر نزدیک و واضح نیز تهیه کنید. بهتر است تاریخ عکس‌ها قابل مشخص شدن باشد.

این تصاویر را همراه condition report نگه دارید. منابع رسمی NSW، Victoria و WA نیز گرفتن عکس از وضعیت اولیه ملک را به‌عنوان مدرک مفید توصیه می‌کنند.

تصور کنید هنگام ورود یک ترک کوچک روی دیوار وجود دارد. شما آن را گزارش نمی‌کنید. یک سال بعد هنگام خروج، صاحب‌خانه آن ترک را می‌بیند و می‌گوید در زمان tenancy شما ایجاد شده است. بدون condition report دقیق یا عکس، اثبات وضعیت اولیه می‌تواند دشوارتر شود.

چند دقیقه وقت گذاشتن در روز اول ممکن است در پایان قرارداد از یک اختلاف مالی بزرگ جلوگیری کند.

مهلت condition report را از دست ندهید

مهلت بازگرداندن condition report در سراسر استرالیا یکسان نیست.

برای مثال، در ACT صاحب‌خانه باید condition report را در مدت یک روز پس از ورود مستأجر ارائه کند. مستأجر سپس دو هفته فرصت دارد گزارش را بررسی کند، نظر خود را اضافه کند، امضا کند و یک نسخه را برگرداند. اگر مستأجر در این مدت آن را برنگرداند، ممکن است چنین تلقی شود که با گزارش تهیه‌شده توسط صاحب‌خانه یا agent موافق بوده است.

در NSW مستأجر معمولاً باید نسخه تکمیل‌شده را ظرف هفت روز از زمان ورود برگرداند. در Victoria این مهلت پنج روز کاری است. همین تفاوت کوچک نشان می‌دهد چرا نباید مقررات یک ایالت را برای تمام استرالیا در نظر گرفت.

inspection به معنای ورود آزادانه صاحب‌خانه نیست

خانه ممکن است متعلق به landlord باشد، اما وقتی آن را اجاره کرده‌اید، شما حق استفاده و حریم خصوصی در محل زندگی خود دارید.

صاحب‌خانه یا agent در شرایط مشخص می‌تواند برای inspection یا دلایل قانونی دیگر وارد ملک شود. اما این به معنای آن نیست که هر زمان خواستند می‌توانند بدون اطلاع وارد خانه شوند.

قوانین مربوط به notice، دلیل ورود و تعداد routine inspection در ایالت‌ها و قلمروها متفاوت است. بنابراین اگر agent می‌گوید برای inspection می‌آید، بهتر است بررسی کنید notice مطابق قانون محل زندگی شما داده شده است یا خیر.

در ACT نیز قوانین مشخصی درباره دسترسی صاحب‌خانه به ملک و inspection وجود دارد. مستأجر مجبور نیست ورود بدون محدودیت را صرفاً به این دلیل بپذیرد که خانه متعلق به شخص دیگری است.

در عین حال، مستأجر نیز باید برای inspection قانونی همکاری معقول داشته باشد. هدف، ایجاد تعادل میان حق مالک برای بررسی ملک و حق مستأجر برای حریم خصوصی و استفاده آرام از خانه است.

آیا صاحب‌خانه می‌تواند هر مقدار که خواست کرایه را افزایش دهد؟

پاسخ ساده این است: قوانین مشخصی وجود دارد و این قوانین به ایالت یا قلمرو شما بستگی دارد.

برای مثال، در NSW کرایه معمولاً نمی‌تواند در ۱۲ ماه نخست tenancy افزایش یابد و پس از یک افزایش نیز باید حداقل ۱۲ ماه تا افزایش بعدی فاصله باشد.

در ACT نیز افزایش کرایه تابع مقررات مشخص است. قواعد مربوط به زمان افزایش، notice و میزان افزایش اهمیت دارد و در بعضی شرایط مستأجر می‌تواند افزایش مورد نظر را به چالش بکشد. بنابراین یک پیام ساده از agent مبنی بر اینکه «از ماه آینده کرایه شما بسیار بیشتر می‌شود» الزاماً پایان ماجرا نیست.

قبل از امضای قرارداد، بخش مربوط به rent و rent increase را بخوانید. بدانید چه زمانی امکان افزایش وجود دارد و اگر با افزایش غیرمنطقی روبه‌رو شدید، چه مرجعی می‌تواند به شما معلومات یا کمک بدهد.

Fair wear and tear با damage یکسان نیست

این تفاوت می‌تواند هنگام پس گرفتن bond بسیار مهم باشد.

خانه پس از یک یا دو سال زندگی دقیقاً مانند روز نخست باقی نمی‌ماند. carpet ممکن است کمی فرسوده شود. رنگ دیوار ممکن است با گذشت زمان تغییر کند. این موارد می‌توانند بخشی از fair wear and tear یا فرسودگی طبیعی باشند.

اما شکستن دروازه، ایجاد سوراخ بزرگ روی دیوار یا خسارت ناشی از استفاده غیرمعمول موضوع دیگری است.

برای نمونه، Consumer Affairs Victoria توضیح می‌دهد که صاحب‌خانه نمی‌تواند برای fair wear and tear از bond مطالبه خسارت کند. اما خسارتی که فراتر از استفاده معمول باشد می‌تواند موضوع مطالبه قرار گیرد.

Condition report دوباره در همین‌جا اهمیت پیدا می‌کند. هرچه وضعیت اولیه خانه بهتر ثبت شده باشد، تشخیص تفاوت میان آسیب قدیمی، فرسودگی طبیعی و خسارت جدید آسان‌تر خواهد بود.

اگر چیزی خراب شد، موضوع را کتبی گزارش کنید

اگر heater، hot water system یا وسیله دیگری خراب شد، فقط به تماس تیلفونی اکتفا نکنید.

به agent یا صاحب‌خانه ایمیل یا پیام کتبی بفرستید و یک کاپی برای خود نگه دارید. اگر موضوع بعداً به اختلاف تبدیل شود، داشتن سابقه کتبی می‌تواند نشان دهد چه زمانی مشکل را گزارش کرده‌اید.

همچنین همه تعمیرات در یک سطح قرار ندارند. بعضی مشکلات ممکن است urgent repair محسوب شوند و برای آنها مقررات خاصی وجود داشته باشد. خطرهای برقی، نبود خدمات ضروری یا بعضی مشکلاتی که خانه را ناامن می‌کنند می‌توانند نیازمند رسیدگی فوری‌تر باشند.

از سوی دیگر، مستأجر نباید تصور کند که می‌تواند هر تعمیر بزرگی را خودش انجام دهد و بعد بدون بررسی مقررات، هزینه را از کرایه کم کند. روند قانونی محل زندگی خود را بررسی کنید.

مراقب کلاهبرداری در بازار اجاره باشید

فشار برای پیدا کردن خانه می‌تواند تازه‌واردان را در برابر scam آسیب‌پذیرتر کند.

اگر کسی خانه‌ای با قیمت غیرعادی پایین پیشنهاد می‌کند، می‌گوید خارج از کشور است و نمی‌تواند ملک را نشان دهد، یا از شما می‌خواهد پیش از بررسی خانه مبلغ بزرگی انتقال دهید، احتیاط کنید.

همچنین فقط به عکس‌های آنلاین اعتماد نکنید. در صورت امکان، خودتان یا فرد مورد اعتماد شما ملک را ببینید. هویت agent یا agency را بررسی کنید و پیش از انتقال bond یا rent مطمئن شوید با شخص یا نهاد واقعی طرف هستید.

هیچ خانه‌ای آن‌قدر ارزش ندارد که تحت فشار جمله‌هایی مانند «همین حالا پول بفرستید، وگرنه آن را به نفر بعدی می‌دهیم» بدون بررسی لازم هزاران دالر انتقال دهید.

اگر انگلیسی شما قوی نیست، باز هم قرارداد را بدون درک کامل امضا نکنید

برای بعضی تازه‌واردان، مشکل اصلی خود قانون نیست؛ زبان قرارداد است.

Lease می‌تواند شامل اصطلاحات حقوقی و عباراتی باشد که در مکالمه روزمره انگلیسی استفاده نمی‌شوند. اگر بخشی از قرارداد را متوجه نمی‌شوید، توضیح بخواهید. در صورت نیاز، از مترجم، خدمات مشاوره مستأجران یا فردی که توانایی خواندن چنین اسنادی را دارد کمک بگیرید.

اینکه agent منتظر امضای شماست، دلیل خوبی برای امضای چیزی که نمی‌فهمید نیست.

همچنین نسخه تمام اسناد را نگه دارید. Lease، condition report، رسید bond، ایمیل‌ها، عکس‌های روز نخست و مکاتبات مربوط به تعمیرات را در یک فولدر دیجیتال ذخیره کنید. ممکن است ماه‌ها بعد به آنها نیاز پیدا کنید.

تازه‌وارد بودن به معنای نداشتن حق نیست

یکی از مهم‌ترین نکاتی که مهاجران تازه‌وارد باید بدانند این است که ناآشنایی با سیستم، حقوق قانونی آنان را از بین نمی‌برد.

صاحب‌خانه و agent نیز مسئولیت‌هایی دارند. ملک باید شرایط لازم قانونی را داشته باشد. bond باید مطابق مقررات مدیریت شود. ورود به خانه باید طبق قانون باشد. افزایش کرایه باید از قواعد مربوط پیروی کند. در صورت ایجاد اختلاف نیز نهادهایی برای ارائه معلومات، حل اختلاف و رسیدگی قانونی وجود دارند.

برای مثال، در ACT اطلاعات رسمی اجاره از طریق دولت ACT و The Renting Book در دسترس است. اختلاف‌هایی که از راه مذاکره حل نمی‌شوند نیز ممکن است بسته به موضوع به ACT Civil and Administrative Tribunal یا ACAT برسند. در NSW، NSW Fair Trading یکی از منابع اصلی معلومات و کمک در مسائل tenancy است.

مهم این است که پیش از رسیدن اختلاف به مرحله جدی، اسناد خود را نگه دارید و مسائل مهم را کتبی مطرح کنید.

قبل از گرفتن کلید، چند دقیقه بیشتر وقت بگذارید

در بازار رقابتی اجاره، دریافت پیام «application approved» می‌تواند بسیار هیجان‌انگیز باشد. به‌خصوص برای خانواده‌ای که هفته‌ها دنبال خانه بوده است. اما درست در همین لحظه باید کمی دقیق‌تر عمل کرد.

قرارداد را بخوانید. مبلغ rent و bond را بررسی کنید. شرایط اضافی را ببینید. بعد از ورود، condition report را با دقت تکمیل کنید. از آسیب‌های قبلی عکس بگیرید. رسیدها و ایمیل‌ها را نگه دارید. و قوانین ایالت یا قلمرو خود را بشناسید.

این اقدامات ساده شاید هنگام ورود به خانه وقت‌گیر به نظر برسند. اما اگر شش یا دوازده ماه بعد بر سر خسارت، inspection، افزایش کرایه یا بازپرداخت bond اختلاف ایجاد شود، همان اسناد می‌توانند بسیار مهم باشند.

برای یک تازه‌وارد، نخستین خانه کرایی در استرالیا بخشی از شروع یک زندگی جدید است. قرارداد اجاره را فقط به چشم یک فورم برای گرفتن کلید نبینید. این یک سند حقوقی است که مشخص می‌کند در یکی از مهم‌ترین بخش‌های زندگی روزمره، یعنی خانه شما، چه حقوق و چه مسئولیت‌هایی دارید.

یادآوری: قوانین residential tenancy در استرالیا ایالتی و قلمرویی هستند و ممکن است تغییر کنند. این مطلب اطلاعات عمومی ارائه می‌کند و جایگزین مشوره حقوقی درباره یک پرونده مشخص نیست.

منابع: دولت ACT و The Renting Book، NSW Fair Trading، Consumer Affairs Victoria و Consumer Protection Western Australia.