قرار بود این طرح به خانواده‌های با درآمد پایین و متوسط کمک کند تا صاحب خانه شوند. اما برای شماری از خریداران در کانبرا، رویای خانه‌دار شدن به سال‌ها انتظار، پرداخت همزمان هزینه‌های مختلف و اختلاف با سازنده تبدیل شده است. برخی از خریداران خانه‌های یک طرح مسکن مقرون‌به‌صرفه دولت ACT در منطقه Whitlam می‌گویند با وجود گذشت نزدیک به پنج سال، هنوز نتوانسته‌اند به خانه‌های خود نقل مکان کنند. اکنون اختلاف بر سر تکمیل کار، کیفیت ساختمان و مفاد قرارداد، این پرونده را به یکی از نمونه‌های قابل توجه مشکلات ساخت‌وساز مسکن در کانبرا تبدیل کرده است.
گزارش تازه ABC News نشان می‌دهد شماری از افرادی که از طریق Affordable Home Purchase Scheme اداره Suburban Land Agency یا SLA وارد بازار مسکن شدند، هنوز منتظر پایان ماجرا هستند. این طرح برای کمک به افراد با درآمد پایین و متوسط طراحی شده بود. هدف این بود که آنان بتوانند در برخی مناطق جدید کانبرا خانه‌ای با قیمت پایین‌تر خریداری کنند. اما تجربه تعدادی از خریداران در Whitlam بسیار متفاوت از آن چیزی شده که در آغاز انتظار داشتند.
بر اساس گزارش ABC، برخی خریداران در سال ۲۰۲۱ وارد این طرح شدند. به آنان گفته شده بود که ساخت خانه‌ها در سال ۲۰۲۲ آغاز می‌شود و انتظار می‌رفت کار در سال ۲۰۲۳ تکمیل شود. اما پروژه با تأخیرهای طولانی روبه‌رو شد. حالا در اواخر سال ۲۰۲۶، بعضی از این خانواده‌ها هنوز نتوانسته‌اند در خانه‌هایی که سال‌ها پیش برای خرید آنها قرارداد بسته بودند، زندگی کنند.
خانه‌ای حدود ۴۴۰ هزار دالر؛ اما نزدیک به پنج سال انتظار
یکی از خریدارانی که ABC با او صحبت کرده، Tash Lawther است. او در دسمبر ۲۰۲۱ از طریق قرعه‌کشی طرح انتخاب شد تا زمین و یک townhouse سه‌اتاقه در Whitlam را با قیمت حدود ۴۴۰ هزار دالر خریداری کند. در آن زمان، این فرصت برای او راهی برای ورود به بازار گران مسکن کانبرا بود.
اما آنچه قرار بود طی حدود دو سال به خانه تبدیل شود، بسیار بیشتر طول کشید. کار ساختمانی پس از تأخیرهای طولانی آغاز شد و اختلاف‌ها نیز با نزدیک شدن پروژه به مرحله تکمیل پایان نیافت. اکنون بحث فقط درباره زمان تحویل نیست. برخی خریداران می‌گویند بخش‌هایی از کار هنوز مطابق انتظار یا قرارداد آنان تکمیل نشده است.
این تأخیر برای خریداران تنها به معنای چند سال بیشتر انتظار نبوده است. بعضی از آنان در این مدت همچنان در بازار خصوصی خانه کرایه کرده‌اند. در عین حال، هزینه‌های مربوط به ملکی را که خریده‌اند نیز داشته‌اند. دولت ACT نیز به دلیل طولانی شدن پروژه، برای ۱۱ خریدار حدود دو سال کمک کرایه پرداخت کرده است.
اختلاف تازه؛ آیا خانه‌ها واقعاً تکمیل شده‌اند؟
یکی از مهم‌ترین اختلاف‌ها اکنون بر سر مفهوم practical completion یا تکمیل عملی ساختمان است.
برخی خریداران اطلاع یافته‌اند که خانه‌های‌شان به این مرحله رسیده است. اما خود آنان معتقدند هنوز کارهای ناتمام یا مشکلاتی در ساختمان وجود دارد. شماری از خریداران به همین دلیل از امضای اسناد مربوط به تحویل خودداری کرده‌اند. در مقابل، برای بعضی از آنان اخطار رسمی نقض قرارداد صادر شده و حتی احتمال اقدام برای بازخرید ملک مطرح شده است.
این وضعیت خریداران را در موقعیت دشواری قرار داده است. آنان از یک سو سال‌ها منتظر خانه بوده‌اند. از سوی دیگر، امضای تحویل خانه‌ای که معتقدند هنوز مشکلاتی دارد، برای‌شان قابل قبول نیست.
اختلاف زمانی جدی‌تر شد که یکی از خریداران تلاش کرد یک ارزیاب مستقل را برای بررسی خانه همراه خود ببرد. بر اساس گزارش ABC، به خریدار و ارزیاب گفته شد که به دلیل نداشتن اجازه باید محل را ترک کنند. سازنده بعداً اعلام کرد که پیش از تحویل، اجازه ورود بازرس مستقل داده نمی‌شود، زیرا خانه‌ها قبلاً توسط certifier بررسی و تأیید شده‌اند.
اختلاف فقط درباره تأخیر نیست؛ مصالح ساختمان نیز مسئله شده است
موضوع دیگری که باعث نگرانی برخی خریداران شده، تغییر در مصالح بیرونی ساختمان‌ها است.
خریداران گفته‌اند در فهرست اولیه مشخصات، آجر به عنوان مصالح بیرونی ذکر شده بود. اما در جریان پروژه از foam cladding استفاده شد. Suburban Land Agency این تغییر را تأیید کرده بود، اما پذیرفته است که سازنده این تغییر را به شکل مناسب با خریداران در میان نگذاشته بود.
برای یک خریدار، چنین تغییری موضوع کوچکی نیست. کسی که خانه را off-the-plan خریداری می‌کند، در زمان امضای قرارداد هنوز ساختمان نهایی را نمی‌بیند. تصمیم او تا حد زیادی بر اساس نقشه، مشخصات فنی، فهرست مصالح و تعهدات قراردادی گرفته می‌شود. به همین دلیل، هر تغییر مهم می‌تواند درباره کیفیت نهایی خانه و مطابقت آن با چیزی که خریدار تصور می‌کرده، پرسش ایجاد کند.
این مشکل از امروز شروع نشده است
نگرانی درباره تأخیر در این طرح جدید نیست. ABC در مارچ ۲۰۲۴ نیز درباره خریدارانی گزارش داده بود که سال‌ها پس از ورود به طرح هنوز شاهد آغاز ساخت خانه خود نبودند.
در آن زمان، یکی از خریداران گفته بود حدود ۹۰ هزار دالر از پس‌انداز زندگی خود را برای deposit پرداخت کرده است. او در عین حال مجبور بود در بازار خصوصی کرایه زندگی کند و هزینه‌هایی مانند rates و خدمات مربوط به زمینی را بپردازد که خانه‌اش هنوز روی آن ساخته نشده بود.
دولت ACT بعداً یک بسته حمایتی برای خریدارانی تصویب کرد که با تأخیرهای پیش‌بینی‌نشده در ساخت خانه مواجه شده بودند. اسناد رسمی دولت نشان می‌دهد این حمایت شامل کمک برای پرداخت کرایه و معافیت از برخی general rates بوده است.
این حمایت‌ها بخشی از فشار مالی را کاهش می‌دهد. اما مشکل اصلی خریداران همچنان باقی می‌ماند: خانه‌ای که قرار بود در مدت مشخصی تحویل شود، سال‌ها دیرتر آماده شده است.
دولت ACT چه می‌گوید؟
Suburban Land Agency می‌گوید تصویر کلی طرح با تجربه این گروه کوچک از خریداران متفاوت است. بر اساس اطلاعات این اداره، از مجموع ۱۸۱ خانه در این برنامه، صاحبان ۱۷۰ خانه توانسته‌اند به خانه‌های خود نقل مکان کنند. بنابراین مشکل فعلی مربوط به همه پروژه‌های این طرح نیست.
با این حال، Adam Davey، مدیر اجرایی SLA، پذیرفته است که تکمیل برخی از خانه‌ها مدت بسیار طولانی گرفته است. این اداره اخیراً بازرس خود را نیز برای بررسی کیفیت و مشکلات تکمیل خانه‌های Whitlam فرستاده است. نتایج بررسی به سازنده ارائه شده و SLA گفته است تازه‌ترین گزارش را در اختیار خریداران نیز قرار می‌دهد.
Andrew Barr، وزیر ارشد ACT، نیز در مجلس قانون‌گذاری گفته است که دولت تلاش می‌کند همراه با خریداران و سازندگان از رسیدن موضوع به بازخرید احتمالی جلوگیری کند. او گفته است طرح در مجموع نتایج مثبتی داشته، اما در این مورد مشخص مشکلات جدی با یک سازنده وجود داشته و از این تجربه باید درس گرفته شود.
یک پرسش مهم؛ مسئولیت دولت تا کجا ادامه دارد؟
پرونده Whitlam یک پرسش مهم درباره طرح‌های affordable housing ایجاد می‌کند. اگر یک نهاد دولتی طرحی را برای کمک به خریداران کم‌درآمد و متوسط ایجاد کند، سازنده را وارد پروژه کند و خریداران بر اساس همان طرح قرارداد ببندند، مسئولیت دولت در صورت بروز مشکل تا کجا ادامه دارد؟
در سال‌های نخست این اختلاف، موضع دولت این بود که پس از مرتبط کردن خریدار و سازنده، بسیاری از مسائل ساختمانی و قراردادی میان همان دو طرف قرار می‌گیرد. در گزارش ABC در سال ۲۰۲۴، وزیر مسکن وقت ACT گفته بود پس از انجام نقش SLA در مرتبط کردن خریدار و سازنده، توان دولت برای مداخله محدود است.
اما برای خریدار، این مرزبندی همیشه به همین اندازه روشن نیست. فرد ممکن است دقیقاً به دلیل حضور دولت به طرح اعتماد کرده باشد. وقتی نام یک اداره دولتی با برنامه‌ای برای «خانه مقرون‌به‌صرفه» همراه است، خریدار ممکن است انتظار سطح بیشتری از نظارت و حمایت داشته باشد.
Fiona Carrick، نماینده مستقل مجلس قانون‌گذاری ACT، که شکایت‌هایی از خریداران دریافت کرده، گفته است این تجربه فشار مالی و روانی زیادی بر آنان وارد کرده است. او خواهان بازنگری در طراحی و مدیریت برنامه شده تا تجربه‌ای مانند انتظار پنج‌ساله دوباره تکرار نشود.
چرا این پرونده برای دیگر خریداران کانبرا مهم است؟
داستان Whitlam فقط درباره چند townhouse نیست. این پرونده برای هر کسی که قصد خرید خانه off-the-plan یا ورود به یک طرح affordable housing را دارد، درس‌هایی مهم دارد.
قیمت مناسب خانه تنها یکی از بخش‌های تصمیم خرید است. قرارداد ساخت، تاریخ‌های پیش‌بینی‌شده برای آغاز و پایان کار، امکان تغییر مصالح، تعریف practical completion، حق بازرسی مستقل و مسئولیت طرف‌ها در صورت تأخیر نیز اهمیت زیادی دارد.
این موضوع به‌ویژه برای خریداران خانه اول مهم است. آنان ممکن است تجربه قبلی در قراردادهای ساختمانی نداشته باشند. همچنین بخش بزرگی از پس‌انداز خود را وارد پروژه می‌کنند. یک تأخیر چندساله می‌تواند برنامه مالی، زندگی خانوادگی و حتی تصمیم درباره داشتن فرزند، محل کار یا مکتب کودکان را تغییر دهد.
دولت ACT نیز توصیه می‌کند که مشکلات ساختمانی زود و به صورت کتبی با سازنده مطرح شود. اگر اختلاف حل نشود، بسته به نوع مسئله، مسیرهایی مانند building certifier، Access Canberra، خدمات حل اختلاف و ACT Civil and Administrative Tribunal یا ACAT وجود دارد.
کانبرا هنوز با مسئله affordability روبه‌رو است
این اختلاف در زمانی رخ داده که دولت ACT همچنان تلاش می‌کند ورود به بازار مسکن را برای خریداران آسان‌تر کند. در بودجه ۲۰۲۶–۲۷، دولت stamp duty را از اول جولای ۲۰۲۶ برای تمام خریداران خانه اول در ACT حذف کرد. دولت همچنین برنامه‌هایی برای افزایش عرضه خانه و توسعه بیشتر townhouse، terrace و دیگر انواع «missing middle housing» دارد.
این اقدامات می‌تواند هزینه ورود به بازار را کاهش دهد. اما تجربه Whitlam نشان می‌دهد affordability فقط درباره قیمت خرید نیست.
خانه‌ای که قیمت آن پایین‌تر است، اما چند سال دیر تحویل می‌شود، می‌تواند هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده زیادی برای خریدار ایجاد کند. اگر خریدار همزمان مجبور به پرداخت کرایه باشد، بخشی از مزیت قیمت پایین‌تر خانه از بین می‌رود. اگر اختلاف بر سر کیفیت یا قرارداد نیز ایجاد شود، فشار مالی با فشار حقوقی و روانی همراه می‌شود.
به همین دلیل، موفقیت یک طرح affordable housing را نمی‌توان فقط با تعداد خانه‌های فروخته‌شده یا قیمت آنها سنجید. زمان تحویل، کیفیت ساختمان، شفافیت قرارداد و حمایت از خریدار نیز بخشی از همان معادله است.
خانه مقرون‌به‌صرفه باید در عمل هم مقرون‌به‌صرفه باشد
Affordable housing برای شهری مانند کانبرا اهمیت زیادی دارد. قیمت بالای مسکن باعث شده ورود به بازار برای بسیاری از جوانان، خانواده‌ها و افراد با درآمد متوسط دشوار شود. برنامه‌هایی که قیمت خرید را پایین می‌آورند می‌توانند بخشی از راه‌حل باشند.
اما تجربه برخی خریداران Whitlam یک هشدار نیز هست. خانه مقرون‌به‌صرفه فقط خانه‌ای نیست که قیمت اولیه آن پایین‌تر باشد.
اگر خریدار سال‌ها منتظر بماند، همزمان کرایه بپردازد، با تغییرات ساختمان روبه‌رو شود و در نهایت برای تحویل خانه وارد اختلاف قراردادی شود، باید پرسید هزینه واقعی آن خانه چقدر بوده است.
در مورد Whitlam، بیشتر شرکت‌کنندگان این برنامه خانه‌های خود را دریافت کرده‌اند. بنابراین منصفانه نیست که کل طرح شکست‌خورده توصیف شود. اما مشکلات خریداران باقی‌مانده نیز نمی‌تواند نادیده گرفته شود.
برای دولت ACT، این پرونده فرصتی برای بازنگری است. برای خریداران آینده نیز یک درس مهم دارد: قیمت خانه مهم است، اما قرارداد، کیفیت، زمان تحویل و حق خریدار برای بررسی مستقل خانه نیز به همان اندازه اهمیت دارد.
در بازاری که خانه‌دار شدن برای بسیاری از مردم کانبرا دشوار شده است، طرح‌های affordable housing می‌توانند بخشی از راه‌حل باشند. اما اعتماد مردم به این طرح‌ها زمانی حفظ می‌شود که وعده «خانه مقرون‌به‌صرفه» در نهایت به خانه‌ای با کیفیت مناسب، قرارداد روشن و تحویل در زمان معقول منجر شود.
Sources: ABC News، Suburban Land Agency و منابع رسمی دولت ACT.
